L’EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE

Le recours à l’expertise immobilière et foncière demeure insuffisant même s’il est progressif depuis une douzaine d’années. En effet de nombreuses entreprises, notamment les banques y recourent désormais de manière quasi-systématique.

D’une manière générale, on recourt à l’expertise en évaluation immobilière pour deux raisons essentielles. Premièrement pour des besoins d’informations dans le cadre d’un achat ou une prise de bail, une vente ou une location, une acquisition ou fusion des sociétés ayant des actifs immobiliers, une évaluation des actifs immobiliers donnée en garantie à un prêteur, une cession de bail ou pour avoir une répartition analytique précise des charges immobilières au sein d’un groupe.

En effet beaucoup de grandes entreprises possédant plusieurs sites n’appréhendent pas d’un point de vue comptable leurs coûts immobiliers de manière globale : les loyers réglés à l’extérieur, équivalences de loyers pour les immeubles en propriété occupés, frais de portage et d’entretien des immeubles vides, coût de maintenance, etc… Le recours à l’expertise permet alors d’analyser soigneusement le bien et d’estimer l’opportunité de sa conservation ou de sa vente ; dans ce cas de l’estimer par rapport au marché puis d’adopter une stratégie particulière.

Secondement, elles sont également sollicitées en cas de désaccord survenant dans le cadre familial. En effet l’expert en évaluation immobilière intervient d’un partage en indivision pour déterminer les quoteparts respectives. Enfin elle est nécessaire en cas de litige avec l’administration en matière d’expropriation ou d’éviction.

En réalité, des nécessités d’une évaluation immobilière dépassent largement le cadre de simples transactions. Dans la stratégie d’un propriétaire ou dans la vie d’une entreprise, un acte de gestion dépend en partie de la bonne appréciation de la valeur de tel ou tel bien immobilier.

Mais quel est le champ réel d’une mission d’une expertise immobilière ? Il convient de la distinguer d’abord d’une expertise technique. L’expertise immobilière consiste à l’examen de droits, de terrains ou de bâtiments, afin d’en déterminer la valeur en tenant compte de facteurs juridiques, économiques et techniques afin d’apporter les éléments d’appréciation dans les décisions propres au sort de ces biens ou de leurs détenteurs.

Elle se distingue d’un simple avis de valeur et ne se confond pas avec l’expertise technique qui est un métier différent. En effet, un expert immobilier n’est pas un expert technique sauf qualification particulière et précise dans une spécialité donnée. Ainsi, dans le cadre par exemple d’une mission d’audit immobilier,  l’expert en évaluation immobilière devra recourir les services d’un technicien dans une spécialité donnée (sapiteur) pour l’éclairer sur des aspects techniques précis. Ex : état des fondations d’un immeuble. A l’inverse, un expert technique ne saurait se prévaloir de la qualité d’expert en évaluation immobilière. Sauf complément de formation  spécifique, il s’agit d’une spécialité qui déborde très  largement le strict champ de sa qualification professionnelle.

Une bonne expertise immobilière repose donc sur la qualité du travail produit. Si un simple avis de valeur peut être donné par un professionnel  compétent, l’expertise, en tant que ‘’ art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports ‘’ correspond à une prestation d’un spécialiste aux qualifications étendues et précises nécessitant une formation supérieure spécifique.

De plus en plus complexe, l’évaluation immobilière requiert des connaissances dans les domaines divers : juridique (droit immobilier), économique, fiscal, comptable, technique. Ce sont ces acquis qui permettent à l’expert immobilier d’apprécier la globalité d’un problème, c’est-à-dire son implantation, son contexte juridique, sa situation locative, ses superficies, sa constructibilité, la topologie du terrain, les caractéristiques des bâtiments, la qualité des aménagements etc. en outre, son expérience suppose une bonne connaissance des marchés immobiliers, ce qui lui permet de valider son approche.

En conclusion, l’expertise en évaluation immobilière est un outil nécessaire et indispensable à la gestion de votre patrimoine.